Au-delà de 2 millions d’euros, le marché ne se lit plus comme une simple addition de mètres carrés. Pour un expatrié qui regarde ce segment, la question porte sur le budget, la rareté, l’adresse et le type de bien réellement accessible.
Dans l’échange publié dans la rubrique Expat pratique, Christophe Michel, présenté comme CEO France d’Engel & Völkers, pose une frontière nette. Le « luxe » commence, dans cette interview, quand la valeur absolue dépasse deux millions d’euros. À partir de là, vous entrez dans un marché beaucoup plus trié.
À partir de 2 millions d’euros, l’achat change de logique
Le découpage avancé par le groupe est simple : premium, luxe, ultra-luxe. Ce vocabulaire compte, car il montre qu’au sein d’un même univers haut de gamme, tous les biens ne jouent pas dans la même cour.
La bascule est très concrète. Une fois le seuil des 2 millions d’euros franchi, la valeur repose sur la surface, une belle adresse et le nombre de biens réellement comparables. Donc sur leur caractère rare sur le marché.
Pourquoi cette barre de 2 millions pèse autant ?
Parce qu’elle sert ici de frontière claire entre le haut de gamme large et un segment plus resserré. L’investisseur expatrié qui vise ce niveau cherche un bien capable de tenir sa place dans un univers où l’offre se resserre vite.
Et ce resserrement va encore plus loin avec l’ultra-luxe. Ce marché est décrit comme extrêmement restreint, presque confidentiel. Avec des biens pouvant monter jusqu’à 50 millions d’euros, voire plus.
Le prix affiché ne suffit plus à raconter la valeur. La rareté prend le dessus.
À Paris, tous les arrondissements ne jouent pas le même rôle
Quand vous investissez depuis l’étranger, le risque est de regarder la capitale comme un bloc uniforme. L’interview dit l’inverse. Le cœur du luxe parisien se concentre dans les 6e, 7e et 8e arrondissements.
Tandis que le 16e reste présenté comme une référence.
Ce détail change votre lecture du marché. Dans ces secteurs, la demande vise déjà des zones reconnues, installées, lisibles pour une clientèle qui cherche un repère clair. Pour un acheteur expatrié, cette lisibilité pèse lourd.
Car elle réduit la part d’approximation dans le choix du quartier.
D’autres secteurs racontent autre chose. Le 18e, autour de Montmartre, est cité pour des maisons avec vue devenues extrêmement recherchées. Là, la valeur vient aussi d’un produit plus rare : une maison, une vue, un cadre moins reproductible.
Le 9e et le 10e attirent une clientèle en quête de quartiers plus vivants et en évolution. Si vous regardez ces zones, vous êtes sur une logique patrimoniale différente de celle des adresses les plus classiques. Le pari porte davantage sur une ambiance, un mouvement de quartier, un style de vie.
Le Marais et le centre ancien rappellent une chose simple : tout quartier prestigieux n’aligne pas la même offre
Les 1er, 2e, 3e et 4e arrondissements, ainsi que le Marais, sont cités comme des zones où l’on trouve proportionnellement moins de biens classés en luxe et en ultra-luxe. C’est une donnée utile. Car elle évite une erreur fréquente : croire qu’un quartier très connu produit automatiquement une offre abondante sur ce segment.
Dans les faits, la notoriété du quartier ne garantit pas le volume. Cela veut dire qu’un secteur très désiré peut aussi être plus difficile à travailler. Simplement parce qu’il y a moins de biens entrant dans cette catégorie.
Le marché devient alors davantage une affaire d’opportunité réelle quand un bien apparaît qu’une affaire de comparaison.
Sur ce terrain, la rareté compte plus que le prestige brut du nom. C’est la leçon la plus utile de cet échange. Un quartier réputé sans offre large ne se pilote pas comme une zone où le stock permet de comparer davantage.
Sur la Côte d’Azur, le haut de gamme n’efface pas les écarts de marché
Le panorama ne s’arrête pas à la capitale. Sur la Côte d’Azur, de Saint-Tropez à Menton, l’article mentionne à Nice des appartements haut de gamme allant jusqu’à 10 000 euros/m2. Là encore, le sujet porte aussi sur le niveau de prix.
Ce qui ressort, c’est la coexistence de plusieurs intensités de marché dans un même arc géographique. Si vous investissez à distance, vous devez donc lire cette façade littorale comme une suite de micro-marchés. Pas comme une seule carte postale de prestige.
C’est plus exigeant. C’est aussi plus réaliste.
Le réseau local peut-il peser dans ce type d’achat ?
L’entretien insiste sur un point très concret : le groupe affirme travailler dans 35 pays. À la capitale, le réseau indique aussi que près de 200 agents travaillent dans le même espace. Et que chaque agent est spécialiste d’une micro-zone.
Pour un expatrié, cette idée de micro-zone mérite d’être prise au sérieux. Quand l’offre se raréfie et que chaque rue peut déplacer la valeur, une lecture trop large du marché fait perdre du temps. Plus le bien visé monte en gamme, moins l’approximation pardonne.
La dynamique de 2025 et du début 2026 pousse à regarder la sélection plus que le volume
Christophe Michel qualifie 2025 de « très belle année » sur ce marché, avec près de +40 % de croissance sur l’ensemble des segments pour son réseau dans la capitale. Il est aussi indiqué que le premier trimestre 2026 a confirmé cette dynamique.
Si l’activité tient à ce niveau, vous êtes face à un marché où la sélection du bien compte au moins autant que l’entrée sur le marché elle-même. Acheter cher ne suffit pas. Acheter un actif rare, dans la bonne poche de marché, devient la vraie difficulté.
L’article, publié en mai 2026 puis mis à jour en juin 2026, pose cette hiérarchie sans détour. Pour un expatrié, la bonne question n’est pas seulement « puis-je acheter dans le luxe ? ».
La bonne est plus rude : dans ce segment, ai-je accès à un bien rare, au bon endroit ? Dans un marché que je lis vraiment à la bonne échelle ?
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